• FORRÓDRÓT
    • telephone
    • REGISZTRÁCIÓ
    • BEJELENTKEZÉS
Ez a tartalom 32 napja jelent meg, lehetséges, hogy az itt szereplő információk már nem aktuálisak.
Önnek válogatott legfrissebb tartalmainkat személyes kezdőlapján mindig elérheti.

Beépített vagy beépítetlen? Áfa mentes vagy áfa köteles?

2019. 09. 17.

A Kúria a közelmúltban hozott ítéletében elvi jelleggel állapította meg, hogy az áfamentesség nem vonatkozik olyan földterület értékesítésére, mely az ezen álló épület lebontása folytán válik beépítetlenné. A beépítettséget nem alapozza meg az ingatlanon végzett alapozási munkálatok végzése.

A tényállás

Egy gazdasági társaság (a továbbiakban: Társaság) 2006-ban építési és befektetési céllal telket vásárolt, melyen egy omladozó ház állt. Az ingatlanra a Társaság háromlakásos társasházat kívánt építeni, melynek érdekében a szükséges építési engedélyt beszerezte. A bontási munkálatokkal párhuzamosan a társasház alapozási munkálatait megkezdték, azonban a gazdasági válság hatására a kivitelezést a Társaság felfüggesztette, majd 2014. május 11-én az ingatlant bruttó 21.500.000 Ft vételárért eladta.

Az adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlan tulajdoni lapján kivett lakóház, udvar és egyéb épület megjelölés szerepelt. A szerződéshez kapcsolódó számlán az áfakulcs és annak összege áthúzásra került, helyette áfakörön kívüli megjegyzés került feltüntetésre.
 
Az adóhatóság a helyszíni szemle megtartását követően arra az álláspontra helyezkedett, hogy a perbeli adásvétel általános forgalmi adóköteles, mert a Társaság építési telket értékesített.

Erre figyelemmel a Társaság terhére 4.571.000 Ft adókülönbözetet állapított meg, melyből 1.864.000 Ft jogosulatlan visszaigénylésnek, míg 2.7070.000 Ft adóhiánynak minősült. Az adóhiány összege után 21.000 Ft késedelmi pótlékot és 2.285.000 Ft adóbírságot számított fel.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

A Társaság az elsőfokú határozattal szemben fellebbezést nyújtott be. A másodfokú adóhatóság az elsőfokú határozatot – módosítás nélkül – helybenhagyta.

A Társaság a jogerős másodfokú határozattal szemben keresetet nyújtott be. Keresetében azt állította, hogy az adóhatósági eljárás során becsatolt fényképfelvételek, nyilatkozatok, valamint az ingatlan-nyilvántartás is azt tanúsítja, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlan közművesített volt, azon épület állt és a szuterén rész életvitelszerű tartózkodásra alkalmas volt, ezért az ügylet lakóingatlan értékesítésnek felelt meg. Sérelmezte, hogy az adóhatóság a vevőket nem nyilatkoztatta, és nem vizsgálta, hogy a vevők a vásárlást követően milyen építési, bontási tevékenységet végeztek az ingatlanon.

Az elsőfokú ítélet

Az elsőfokú bíróság a Társaság keresetét nem találta megalapozottnak. Hangsúlyozta, hogy az adóhatóság az Art. 97. § (4) bekezdése szerinti tényállás feltárási kötelezettségének teljes körűen eleget tett, az ügyvezetők nyilatkozatai, a fényképfelvételek, az ingatlan építési telek jellegét támasztották alá. Az építési hatóság nyilatkozatából megállapítható volt, hogy az ingatlan beépítésre szánt területen belül, kertvárosias lakózónában helyezkedik el, a jogelőd tulajdonos az ingatlanon lévő lakóépület bontására és új háromlakásos lakóépület építésére jogerős építési engedéllyel rendelkezett, a lakóépület elbontása 2014. január 7-ei helyszíni szemle szerint megtörtént. Mindezen tényekkel szemben súlytalanul hivatkozott a Társaság arra, hogy közhiteles nyilvántartással igazoltan lakóingatlant értékesített, mert ennek igazolására az általa csatolt fényképfelvételek nem voltak alkalmasak. A fényképfelvételek egyikén sem látható a Társaság által hivatkozott életvitelszerű tartózkodásra alkalmas szuterén. Az Áfa tv. 259. § 7. és 12. pontja, valamint az OTÉK 1. számú mellékletének 30. pontja egybevetésével arra az álláspontra helyezkedett, hogy a Társaság áfaköteles építési telket értékesített.

Nézete szerint helytállóan hivatkozott az elsőfokú adóhatóság az Európai Unió Bíróságának C-461/08. számú ügyében hozott ítéletre is. Hangsúlyozta, hogy az áfakötelezettséget a számla kiállításának időpontjában fennálló állapot alapítja meg, az értékesítést követően a vevők által végzett építési munka nem befolyásolta a telek értékesítéskori adójogi megítélését, így szükségtelenül indítványozta a Társaság a vevők meghallgatását.

A felülvizsgálati kérelem

A jogerős ítélet ellen a Társaság felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és a kereseti kérelemnek megfelelő új ítélet meghozatala érdekében, vagyis az adóhatóság határozatának az elsőfokú határozatra is kiterjedő hatályon kívül helyezése és az elsőfokú hatóság új eljárásra történő kötelezése iránt.

Álláspontja szerint a per tárgyát képező építési teleknek nem beépítettnek kellett lennie, hanem beépítettnek kellett minősülnie, ami nem ténykérdés, hanem jogkérdés, ennek megítélésére az Áfa tv. 259. § 7/a. pontját és az OTÉK 1. számú melléklet 30. pontját kell segítségül hívni. A minősítés kérdésében nézete szerint elsősorban az ingatlan-nyilvántartás közhiteles adataiból kellett kiindulni, amely szerint kivett lakóház, udvar, egyéb épület annak megjelölése. Véleménye szerint a beépítettség kérdésének a megítélése egy erre a célra létrehozott és feljogosított állami szakhatóság kompetenciájába tartozik.

Hangsúlyozta továbbá a Társaság azt is, hogy a vevő az ingatlan-nyilvántartási állapot szerint nem építési telek tulajdonjogát szerezte meg. Hivatkozott továbbá a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény vonatkozó rendelkezéseire is. Ezzel összefüggésben utalt arra, hogy ha nem az ingatlan-nyilvántartási adatokat veszi figyelembe a számla kiállításakor, úgy a valódiság számviteli alapelve sérült volna, és a számla hiteltelen lenne. Amennyiben a Társaság kialakított építési telekként értékesítette volna a perbeli ingatlant, úgy a földhivatal utasította volna el a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, mert nem ilyen minősítéssel és jogi jelleggel tartja azt nyilván. Így ebben az esetben is hiteltelen számla kiállítására került volna sor. Abban az esetben, ha a Társaság építési telekké minősítteti az ingatlant, az adóhatóság találhatott volna kifogást arra figyelemmel, hogy a bontás még nem fejeződött be, de az új épület építése is már folyamatban volt, így az építési telekként kezelés kritériumai nem valósulnak meg.

A Társaság véleménye szerint a valódiság alapelve sérülne, és a számla hitelességének megítélését, az adózói magatartás jogellenessé minősítését befolyásolná, ha az adóhatóság a beépítettség fogalmát szabadon határozhatná meg. Építésügyi szakmai problémákat vet fel a perbeli eset, ezért álláspontja az volt, hogy építészeti szakkérdés és szakhatósági kompetenciába tartozik annak eldöntése, hogy a perbeli ingatlan beépítettnek minősült-e vagy sem.

A Társaság álláspontja szerint a bíróság helytelenül vette figyelembe az Európai Unió Bíróságának C-461/08. számú döntését, mivel kizárólag az ítélet összefoglaló részét vette figyelembe, elszakítva az alapjául szolgáló tényállástól.

A Társaság továbbá kifogásolta az adóbírság mértékének meghatározását, mivel megítélése szerint az adóbírságot a fennálló jogszabály-értelmezési problémákra figyelemmel mérsékelt összegben kellett volna megállapítani.

A Kúria döntése és jogi indokai

A Kúria a felülvizsgálati kérelmet alaptalannak minősítette.

A perbeli esetben a Kúriának jogkérdésben kellett állást foglalnia, a feltárt tényállási elemek alapján azt kellett meghatároznia, hogy az adásvétellel érintett ingatlan építési teleknek, vagy beépített ingatlannak minősült-e.

A Társaság érvelése azon alapult, hogy az ingatlan a bontás ellenére jelenleg is beépítettnek minősül az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján, hiszen a tulajdoni lap szerint „kivett lakóház, udvar, egyéb épület" jelölésű. A tulajdoni lapon történő mikénti feltüntetés viszont a Kúria megítélése szerint nem bírt relevanciával. Az épület létesítése, lebontása az ingatlan-nyilvántartásba feltüntetett tény, de ezen tények feltüntetésnek elmaradása az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Iny. tv.) 17. § (2) bekezdése értelmében az azokhoz fűződő joghatást nem érinti. Tehát attól, hogy a bontási engedély alapján elvégzett bontás mint tény nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, még nem jelenti azt, hogy a valós állapottól eltérően az ingatlant továbbra is beépítettként kell kezelni, ilyennek kell minősíteni. Az ezzel kapcsolatos Társasági érvelés téves, az adóhatóságot nem kötötte az ingatlan-nyilvántartási állapot az ügy megítélésekor. Az adóhatóságnak a hatósági szemlén rögzített állapotból kiindulva kellett megítélni az ingatlan beépített vagy építési telek jellegét.

A csatolt iratok, fényképfelvételek alapján pedig egyértelműen megállapítható volt, hogy az nem minősült felépítménnyel beépítettnek, a Társaság által hivatkozott szuterén sem volt megtalálható. A beépítettséghez hozzátartozik egyfajta emberi használati lehetőség is, mely a perbeli ingatlannál nem volt megtalálható, attól, hogy azon az építési munkálatokat megkezdték, az alapozással elkészültek még az nem volt beépített ingatlannak tekinthető. A felülvizsgálati kérelemben felhozott építésügyi szakmai problémák sem bírtak jelentőséggel, mert az ingatlan jellegét az Áfa tv-ben szereplő fogalom alapján kellett megítélni, nem pedig az építésügyi szabályok alapján.
 
A Kúria a döntésében utalt az Európai Unió Bíróságának egy másik eseti döntésére, melyben a perbeli ingatlannal azonos helyzetű ingatlant (bontási engedély alapján a felépítmény bontására kerül sor az eladás során) építési telekként kezel. Az ügy abban különbözik a jelenlegitől, hogy a földterületet ténylegesen beépítésre szánták-e vagy sem. Ez a jelen ügyben kérdésként fel sem merült. (C-543/11.)

A fentiek alapján a Kúria véleménye az volt, hogy az adóhatóság és az elsőfokú bíróság is helyesen ítélte meg az Áfa tv. szempontjából a perbeli ingatlan helyzetét, és minősítette építési teleknek, melyből kifolyólag az értékesítés az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l./ pontjában megfogalmazott kivétel okán áfamentesen nem volt értékesíthető.

A Kúria a helyes jogértelmezés mellett meghozott jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.