Így változnak az áfa szabályai 2023-ban

A 2023-as évre vonatkozó adójogszabályok még alakulóban vannak, de a már hatályba lépett és a nem változó jogszabályok alapján képet kaphatunk az általános forgalmi adót érintő változásokról.

A gazdasági tevékenység újrafogalmazása

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa törvény) az adóalanyként kezeli mindazokat, akik gazdasági tevékenységet végeznek. Az egyik ilyen az ingatlan sorozatértékesítése. A szabályozás a beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan meghatározására terjed ki. A sorozatértékesítés akkor jelenik meg, ha az érintett 2 év alatt a 4. új ingatlant értékesíti. Újnak minősül az az ingatlan, amelynek

• az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy 
• az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de még nem telt el 2 év a használatbavétel tudomásulvétele, egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása óta.
• az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Amennyiben a sorozat értékesítés megvalósul, akkor a 4. ingatlant már áfásan kell értékesíteni. Ezt követően a többi új ingatlan értékesítése is áfás lesz.

Az adómentesség változása

A 2022. évi XLV. törvény 39. §-a módosítja az Áfa törvény 86. § (1) bekezdés j) pontját, amely a használt ingatlanok adómentességét teszi lehetővé. Az adómentesség megítélésénél is a kétéves szabályt kell figyelni. Nem vonatkozik az adómentesség azokra az ingatlanokra, amelyek a 9.1. pontban a sorozatértékesítés kapcsán új ingatlanként kerültek újra definiálásra.

A belföldi fordított adó szabályainak pontosítása

Az Áfa törvény 142. §-a a belföldi fordított adózás szabályait írja elő. A fordított adózás lényege, hogy a számla kibocsátója áfát nem számít fel. Az általános forgalmi adót a termék beszerzőjének, a szolgáltatást igénybe vevőnek kell megfizetnie. A pontosítás alapján fordított adózás jelenik meg a szolgáltatás nyújtásának minősülő olyan építési-szerelési és egyéb szerelési munka esetében, amely ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására irányul. Ennek feltétele, hogy

• a tevékenység elvégzése hatósági (korábban építési hatósági) engedélyhez kötött, vagy
• hatósághoz történő bejelentéshez (korábban egyszerűsített bejelentéshez) kötött, amelyről a szolgáltatás igénybe vevője előzetesen és írásban köteles nyilatkozni a szolgáltatás nyújtójának.

A tudomásulvételi eljárás kikötés a törvény szövegéből kikerült.

Az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatár

Az alanyi adómentesség álasztására jogosító felső értékhatár 12 000 000 forintnak megfelelő pénzösszeg. 

Ez az összeg 2023. január 1-jétől nem változik. Újra definiálásra került viszont, hogy melyek azok a bevételek, amelyeket az adómentességi keret figyelésekor nem kell figyelembe venni. 

Az Áfa törvény 188. § (3) bekezdésében felsorolt esetek változatlanul megmaradtak. Az új ingatlanok értékesítésére vonatkozó 188. § (3) c) pontja került pontosításra. Ugyanazon ingatlanok kerültek ebbe az alpontba, amelyek a sorozatértékesítésnél (9.1. pont) felsorolásra kerültek.

A másik változás, hogy az Áfa törvény 188. § (3) bekezdés kibővítésre került mégy egy ponttal. Nem kell figyelembe venni az alanyi adómentesség korlátjának számításánál az Áfa törvény 12/B. § szerinti termékértékesítés ellenértékét. Az Áfa törvény 12/B. §-a a távértékesítés szabályait tartalmazza. Ide tartozik a közösségen belüli távértékesítés és a harmadik államból importált termék távértékesítése. Természetesen az érintett értékesítések esetén az Áfa törvény által előírt követelményeket figyelembe kell venni. Kivételt jelent a 49/A. § (1) bekezdése szerinti eset is.

További módosítás, hogy az adóalany az alanyi adómentesség időszakában nem járhat el alanyi adómentes minőségében a külföldön teljesített szolgáltatásnyújtása és a Közösség belföldtől eltérő területén teljesített 12/B. § szerinti termékértékesítése (távértékesítés)esetében.

Áfa, társasági adó, helyi adó, illeték és a szociális hozzájárulási adó 2023-as módosításai - dr. Gróf Gabriella jogász, igazságügyi adó- és könyvszakértő erről is fog beszélni január 11-én DÍJMENTES ADÓKONFERENCIÁNKON!

Az új lakóingatlanok áfája

Az új lakóingatlanok értékesítése kötelezően áfás. Az általános forgalmi adókulcsot az dönti el, hogy a hasznos alapterület alatta vagy felette van az Áfa törvény előírásainak. Amennyiben egylakásos épületről van szó, akkor a hasznos alapterület 300 m2, többlakásos lakóépület esetén 150 m2. 

A négyzetméterek számítását az az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK rendelet) alapján kell elvégezni. Amennyiben a lakóingatlan megfelel az előírásoknak, akkor az általános forgalmi adó mértéke 5 százalék, ellenkező esetben (pl. a hasznos alapterület 400 m2), akkor az adó mértéke 27 százalék. Ez a szabály 2022. december 31-ég lenne igaz, de egy év közbeni Áfa törvény módosítás ezt a dátumot kitolta 2024. december 31-éig. A legújabb változás pedig az, hogy az 5 százalékos lakásáfa 2028. december 31-éig alkalmazható abban az esetben, ha 

• építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2024. december 31. napjáig véglegessé válik vagy
• az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2024. december 31. napján bejelentetik.

A számla adattartalma

A számla adattartalmára vonatkozó egyéb szabályok is pontosításra kerülnek. A termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása, valamint termék Közösségen belüli beszerzése esetében, ha az adó alapja külföldi pénznemben kifejezett, a forintra történő átszámításhoz azt az árfolyamot kell alkalmazni, amelyet:

• belföldön pénzváltási engedéllyel rendelkező hitelintézet devizában eladási árként jegyez; vagy
• a Magyar Nemzeti Bank hivatalosan közzé tesz, vagy
• az Európai Központi Bank közzétesz.

Utóbbi két árfolyam alkalmazásának feltétele, hogy erről az adóalany az állami adóhatóságnak előzetes bejelentést tesz. A pontosítás arról szól, hogy az Áfa törvény 2. § a) pontja szerinti termékértékesítésről, szolgáltatásnyújtásról kibocsátott számlán is fel kell tüntetni az áthárított adót magyar forintban. Az Áfa törvény 2. § a) pontja a belföldön és ellenérték fejében teljesített termékértékesítése, szolgáltatásnyújtásra vonatkozik.

Az áfalevonási jog pontosítása

2022. november 24-étől az alanyi adómentes az adó levonására akkor is jogosult az importterméket terhelő áfa levonására, ha az importált termékkel a 12/B. § (2) bekezdése szerinti távértékesítést teljesít a Közösség valamely tagállamában.