Az üdülési jog (üdülőhasználati jog) értékesítésének adókötelezettsége

Az elmúlt években, évtizedekben egyre több magánszemély vásárolt üdülési jogot, üdülőhasználati jogot, A tulajdonjognak és az egyéb használati jogoknak természetes velejárója az átruházás, az értékesítés. Cikkünk az üdülési jog magánszemély által történő megvásárlásának, illetve értékesítésének adójogi következményeit mutatja be.

Mit értünk üdülési jog alatt?

Az üdülési jog vagy más szóhasználattal üdülőhasználati jog (a szállás időben megosztott használati joga, timeshare jog) megvásárlásával azt a lehetőséget szerezzük meg, hogy egy belföldön vagy külföldön található szálláshelyet a szerződés időtartama alatt az év előre meghatározott időszakában ellenérték fejében kizárólagosan használjunk, azonban azt az év többi részében mások vehetik igénybe.

Az üdülési jog népszerűsítésével, konkrét ajánlatokkal általában jól szervezett, zártkörű promóciós rendezvényeken (termékbemutatókon) találkozhatunk, melyet a szálláshely tulajdonosának megbízásából értékesítő vállalkozások képviselői bonyolítanak le.

Az üdülési jogra vonatkozó, jelenleg hatályos szabályokat a szállás időben megosztott használati jogára, a hosszú távra szóló üdülési termékekre vonatkozó szerződésekről, valamint a tartós szálláshasználati szolgáltatási tevékenységről szóló 141/2011. (VII. 21.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) tartalmazza. A jogszabály rendelkezéseit a 2011. szeptember 1. napjától megkötött szerződésekre kell alkalmazni. Ezt az időpontot megelőzően megkötött szerződésekre továbbra is a 20/1999. (II. 5.) Korm. rendeletben foglaltak az irányadók, melyet a jelenleg hatályos Korm. rendelet váltott fel.  

A Korm. rendelet meghatározása alapján a szállás időben megosztott használati jogára vonatkozó szerződés a felek által határozatlan vagy egy évet meghaladó mértékű határozott időre kötött olyan fogyasztói szerződés, amely alapján a fogyasztó ellenszolgáltatás fejében megszerzi egy vagy több szállás egynél több meghatározott időszakára vonatkozó használatának jogát. [Korm. rendelet 2. § 10. pont]

A használati jog leghosszabb határidejét a jogszabály nem határozza meg, ezért gyakran 20, 30 vagy akár 99 évre kerül a szerződés megkötésre.

Az üdülési jogért ellenértéket kell fizetni. Az üdülési jog díja általában két díjelemből áll. Az egyik a használati jog megszerzéséért, a jog kizárólagos gyakorlásáért fizetendő ellenérték (csatlakozási vagy szerződéskötési díj). A másik díjelem az ingatlan folyamatos karbantartásáért, korszerűsítéséért és használatáért fizetendő éves fenntartási díj, amelyet szintén az ingatlan tulajdonosa határoz meg.

Fontos tudni, hogy az értékesítő vállalkozásnak még a szerződés megkötését megelőzően kellő időben, díjmentesen egy magyar vagy a magánszeméllyel történő megállapodás alapján más idegen nyelvű írásbeli tájékoztatót kell átadnia a magánszemély részére. Az írásbeli tájékoztatóban szerepelnie kell többek között a vállalkozás adataira, a szerződés tárgyát képező szállás tulajdonságaira, az üdülési jog tartalmára és gyakorlásának feltételeire, a fizetendő ellenértékre és egyéb járulékos költségekre, a költségek emelésének feltételeire, az igénybe vehető kiegészítő szolgáltatások használatának feltételeire, továbbá a fogyasztót megillető elállási jogra vonatkozó tájékoztatásnak. Az írásbeli tájékoztató a később esetlegesen megkötött szerződés részét képezi.

A Korm. rendelet lehetővé teszi, hogy az üdülési jog megvásárlására vonatkozó szerződés megkötését követően – amennyiben meggondoljuk magunkat –, a szerződés aláírásától, vagy ha az aláírt szerződés kézhezvétele későbbi időpontban történik, akkor annak kézhezvétele napjától számított 14 napon belül megszüntessük a már megkötött szerződést. Ezt nevezzük elállási jognak. Az elállási jogot a Korm. rendelet 6. pontja (9-12. §) határozza meg. Az elállási joggal csak írásban lehet élni.

Szintén lényeges, hogy az értékesítő vállalkozás az elállásra nyitva álló 14 napos határidő lejárta előtt az üdülési jog vásárlójától fizetést vagy kötelezettségvállalást, így különösen előleget, biztosítékot, számlán lévő pénz zárolását, kifejezett tartozás-elismerést semmilyen jogcímen nem követelhet és nem fogadhat el. Amennyiben a vállalkozás ezen tilalom ellenére bármilyen összeget átvesz, azt 30 napon belül köteles visszatéríteni és az után a teljesítés időpontjától a Polgári Törvénykönyvről szóló törvény szerinti késedelmi kamatot fizetni.

Valóban megéri üdülési jogot vásárolni?

Nézzük néhány előnyét:
–    Ha minden évben, ugyanazon a helyen, szépen berendezett lakrészben, jól megszokott körülmények között szeretnénk pihenni, akkor az üdülési jog megvásárlása jó megoldás lehet.
–    A használati jogért csak az induláskor kell egyszeri díjat fizetni.
–    Az üdülési jog megvásárlásakor lehetőségünk van egy nemzetközi csererendszer tagjává is válni, amelyben cserélhetők az egyes üdülők és az időpontok is.
–    Az üdülési jog határozatlan időtartamra is megvásárolható.
–    Az üdülési jog örökölhető. A magánszemély halála esetén az ingatlan használati jog az örökösre száll át.
–    Ha valaki megvásárolta, azonban a későbbiekben szabadulni szeretne az üdülési jogától, akkor lehetősége van arra, hogy azt értékesítse.

A fenti előnyök mellett érdemes megfontolni a következőket is:
–    Biztos, hogy minden évben ugyanoda és ugyanakkor akarunk (esetleg örökösünk) majd járni hosszú éveken keresztül?
–    Igaz, hogy egyszer kell a szerződéskötéskor az üdülési jogért fizetni (amely összeg megjegyzem Magyarországon általában 7 számjegyből áll), azonban évente fenntartási díjat is kell fizetni, ami ráadásul évente emelkedhet. Vegyük figyelembe azt is, hogy az éves fenntartási díjnak megfelelő összegért már lehet szállást is találni egy hasonló színvonalú helyre, hasonló időszakban és időtartamra.
–    Ahhoz, hogy a csereszervezetnek tagjai lehessünk, a tagságért egyszeri belépési díjat és a cserelehetőség igénybevételéért éves tagdíjat kell fizetni. Figyelemmel kell lenni arra is, hogy a kiválasztott üdülési helyre saját költségünkön kell eljutnunk, továbbá, hogy az üdülési jog cseréje a szabad kapacitás függvényében és a saját üdülési jogunk csereértékének figyelembevételével lehetséges.
–      Az üdülési jog értékesítése – a fogyasztói tapasztalatok alapján – igen nehézkes.

Megállapíthatjuk, hogy üdülési jog vásárlását megelőzően a magánszemélynek minden esetben körültekintően kell eljárnia és a szerződés aláírását megelőzően, annak minden pontját alaposan át kell tanulmányoznia.

A következőkben az üdülési jogot megszerző, majd később esetlegesen értékesítő magánszemély adókötelezettségeit ismertetem.

Üdülési jog vásárlása esetén vagyonszerzési illeték fizetési kötelezettség keletkezik. Ugyanis az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 18. § (2) bekezdés a) pontja értelmében az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése a visszterhes vagyonátruházási illeték tárgyát képezi. A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 százalék.  

Az Itv. 102. § (1) bekezdés d) pontja szerint az Itv. alkalmazásában vagyoni értékű jognak minősül – többek között – a használat joga – ideértve az üdülőhasználati jogot és a szállás időben megosztott használati jogát is.

Az üdülési jog értékét az Itv. 72. § (5) bekezdése alapján kell megállapítani. Ezen törvényhely szerint az érték megállapításához először ki kell számítani a vagyoni értékű jogosultságok egy évi értékét, majd az egy évi érték 365-öd részét annyival kell szorozni, ahány napról szól a szerződés. A kapott értéket annyival kell megszorozni, ahány évre szól a jogosultság – de maximum hússzal –, határozatlan időre terjedő vagyoni értékű jog esetén pedig a kiszámított érték ötszörösét kell figyelembe venni.

A fentiekben leírtakból megállapítható, hogy az illetékalap meghatározása során az üdülési jog vételárának nincs jelentősége, az illetékalap ugyanis független a felek között kialkudott ellenértéktől.

Amennyiben pedig a magánszemély értékesíti az üdülési jogát, akkor a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) rendelkezései szerint kell megállapítani a jövedelem utáni adókötelezettséget.

Az Szja tv 3. § 31. pontjának taxatív felsorolásából megállapítható, hogy az üdülőhasználati jog nem tekinthető vagyoni értékű jognak, így annak értékesítése esetén nem a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem adózási szabályait kell alkalmazni.  

Az üdülési jog (üdülőhasználati jog) értékesítéséből származó jövedelem az Szja tv. 28. § (7) bekezdése alapján egyéb jövedelemnek minősül, amelynek meghatározása során a jog megszerzéséért a magánszemélyt igazoltan terhelő kiadások vonhatók le a bevételből.

A keletkezett jövedelem után a magánszemélyt 15 százalék személyi jövedelemadó és – 2019. július 1. napját követő jövedelemszerzés esetén – 17,5 százalékos mértékű szociális hozzájárulási adófizetési kötelezettség terheli.

Mivel az üdülési jog átruházásából származó jövedelem után a személyi jövedelemadót, illetve a szociális hozzájárulási adót a magánszemélynek kell az adóbevallásában megállapítania, és a megfizetett szociális hozzájárulási adó költségként nem számolható el, a személyi jövedelemadó és a szociális hozzájárulási adó alapja – 2019. július 1. napját követő jövedelemszerzés esetén – a megállapított jövedelem 85 százaléka. [Szja tv. 29. §]

Üdülési jog értékesítése esetén járulékfizetési kötelezettség – biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában – nem keletkezik.

Összességében elmondható, hogy üdülési jog vásárlása előtt érdemes végiggondolni, hogy valóban szükség van-e rá, azt hosszú időn át, minden évben ki tudjuk-e használni ugyanazon a szálláshelyen, tudjuk-e vállalni az ezzel járó rendszeres kiadásokat, hiszen az éves fenntartási díjat általában akkor is fizetni kell, ha a szállást az adott évben nem vesszük igénybe. Ezek mellett pedig számolni kell még az üdülési jog vásárlásakor, illetve értékesítésekor keletkező adókötelezettségekkel is.

Gyenes Szilvia
NAV Központi Irányítás
Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály
tájékoztatási főreferens