Bérleti szerződés megszűnésével összefüggő kiürítési kötelezettség megszegése az Áfa tv. alkalmazásában

Gyakran előfordul, hogy a bérlő a bérbe vett ingatlanban végzett tevékenységéhez saját ingóságait használja. Ilyen esetben általában a bérleti szerződés tartalmazza, hogy a bérleti jogviszony megszűnésekor, vagy azt követően, rövid határidőn belül a bérlő köteles az ingóságait az ingatlanból eltávolítani. Vizsgáljuk meg, hogy a szóban forgó összeget hogyan kell megítélni az Áfa tv. alkalmazásában.

Tegyük fel, hogy a bérlő kötelezettségének nem tesz eleget, az ingatlanból ingóságait csak a szerződésben meghatározott időpontot követően távolítja el. Továbbá tételezzük fel azt is, hogy a felek utólagos – a jogviszony megszűnését követően létrejött - megállapodása alapján a volt bérlőnek emiatt 1 havi bérleti díjnak megfelelő összeget köteles fizetni a korábbi bérbeadó részére.

Vizsgáljuk, hogy a szóban forgó összeget hogyan kell megítélni az Áfa tv. alkalmazásában.

Elsőként azt a felvetést járjuk körül, hogy ezt az összeget bérleti díjnak kell-e tekinteni.

Az Áfa tv. 259. § 4. pontja alapján bérbeadás, -vételnek minősül a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek.
Amennyiben a bérbe vett ingatlant a bérleti jogviszony megszűnését követően a volt bérlőnek nem állt módjában használni (abba nem tudott bejutni, mivel ennek lehetőségét a bérbeadó számára már nem biztosította), akkor a bérbeadó a jogviszony megszűnését követő időszakra használati (bérleti) díjat nem követelhet. Ennek következtében a bérbeadás, - vétel Áfa tv-ben rögzített fogalmi tényállása sem áll fenn.

Másodszor azt az értelmezést vizsgáljuk meg, hogy az egy havi bérleti díjnak megfelelő összeg tárolási (raktározási), illetve őrzési díjnak minősíthető-e.

Megítélésem szerint a bérbeadó valamely említett jogcímen követelhet ellenértéket a bérlőtől, mivel ingóságait a bérleti jogviszony megszűnését követően az ingatlanból nem vitte el.
Azonban álláspontom szerint az egy havi bérleti díj nem tekinthető teljes egészében az előbb említett valamely tevékenység díjának, ha a független felek között elérhető díjat sokszorosan meghaladja.
Amennyiben a bérbeadó kifejezetten az említett jogcímeken nem támaszt jogszerűen követelést a volt bérlő felé, akkor az egy havi bérleti díj részben sem minősíthető valamely említett tevékenység ellenértékének.

Végezetül tárgyaljuk meg, hogy az egy havi bérleti díj részben, vagy egészben kártérítésnek, illetve kártalanításnak tekinthető-e. Ehhez a két fogalmat tartamilag el kell határolnunk egymástól.

Mind a kártalanítás, mind a kártérítés esetén megvalósul károkozás. Azonban a Ptk. szerint nem minden károkozás jogellenes. A kivételes eseteket a Ptk. tételesen felsorolja, amely szerint nem jogellenes a károkozás, ha a károkozó a kárt
–    a károsult beleegyezésével okozta;
–    a jogtalan támadás vagy a jogtalan és közvetlen támadásra utaló fenyegetés elhárítása érdekében a támadónak okozta, ha az elhárítással a szükséges mértéket nem lépte túl;
–    szükséghelyzetben okozta, azzal arányos mértékben; vagy
–    jogszabály által megengedett magatartással okozta, és a magatartás más személy jogilag védett érdekét nem sérti, vagy a jogszabály a károkozót kártalanításra kötelezi.

Az előzőek alapján a kártérítés a jogellenes magatartással okozott kár megtérítése, mely lehet szerződéses jogviszonyban, vagy szerződésen kívül okozott kár egyaránt. Ezzel szemben a kártalanítás a jogszerű (nem jogellenes) magatartással okozott kár megtérítése.

Jogellenes károkozás esetén a felek közti viszonylatban nem történik sem termékértékesítés, sem szolgáltatásnyújtás, a jogellenesen okozott kár megtérítése, azaz a kártérítés kívül esik az Áfa tv. tárgyi hatályán, így arra nem kell áfát felszámítani, és a kapott kártérítésről számlát sem kell kiállítani. Az Áfa tv. 259. § 6. pontja definiálja az ellenérték fogalmát akként, hogy a kártérítés nem minősül ellenértéknek.

Kártalanítás kapcsán fontos minden esetben alaposan megvizsgálni, hogy a felek között történik-e a fizetett kártérítéssel ok-okozati összefüggésben álló termékértékesítés vagy szolgáltatásnyújtás, azaz a károsult részéről megállapítható-e olyan aktív vagy passzív magatartás tanúsítása, amelynek fejében a volt bérlőnek meghatározott pénzösszeget kell fizetnie, vagy valamilyen egyéb vagyoni előnyt köteles juttatni.
Ezzel szemben a kártalanítás az Áfa tv. hatálya alá tartozik, és a jogosult által tanúsított magatartásnak megfelelő áfa mértékkel adózik, továbbá a kártalanítás ellenértékét számlázni kell.

A tárgyalt tényállás esetében kártalanításról akkor lehetne szó, ha a bérbeadó és a bérlő előzetesen, még a jogviszony fennállása alatt megállapodtak volna abban, hogy egy havi bérleti díj fejében a bérbeadó tűri a kiürítésre megállapított határidő túllépését. Ennek hiányában – álláspontom szerint – egy havi bérleti díj általános forgalmi adó alapot nem képező kárátalánynak minősül. Abban az esetben, ha az egy havi bérleti díjnak megfelelő összeg magában foglalja az ingóságok tárolási (raktározási), illetve őrzési díját is, akkor csak a különbözet minősül kártérítésnek.