Szakterületek:

  • áfa, társasági adó, adózási eljárásjog
  • polgári jog, cégjog, munkajog
  • nemzetközi ügyletek, átvilágítások, átstrukturálások

Ez a tartalom 151 napja jelent meg, lehetséges, hogy az itt szereplő információk már nem aktuálisak.
Önnek válogatott legfrissebb tartalmainkat személyes kezdőlapján mindig elérheti.

Előleg a fordított adózás alá tartozó ingatlanértékesítés során

2021. 05. 27.

A fordított adózás feltétele, hogy az érintett ügylet teljesítésében érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, azaz egyiknek se legyen olyan jogállása, hogy tőle az áfa megfizetése nem követelhető. Belföldön történő ingatlan értékesítés esetén beszélhetünk beépített új ingatlan, beépített régi ingatlan értékesítésről, építési telek vagy lakóingatlan értékesítéséről. Ez határozza meg, hogy az ügylet hogyan is adózhat, annak milyen adójogi következményei lehetnek.

A fordított adózás azt jelenti, hogy a termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója helyett a beszerző vevő fizeti az általános forgalmi adót. Egyenes adózás esetén az általános forgalmi adó fizetésére a teljesítésre kötelezett adóalany köteles.  

A fordított adózási mechanizmus alá tartozó ügyleteket általában két nagy csoportba lehet sorolni: 

  • belföldi adóalanyok közötti, az áfa tv. 142. § hatálya alá tartozó ügyletek
  • az ún. külföldi vonatkozású fordított adózású alá eső ügyletek, az Áfa tv. 139-140. § szabályozott esetei. 

A továbbiakban csak a belföldi adóalanyok közötti ügyleteket vizsgáljuk. 

Fordított adózás feltétele, hogy az érintett ügylet teljesítésében érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, azaz egyiknek se legyen olyan jogállása, hogy tőle az áfa megfizetése nem követelhető.

Belföldön történő ingatlan értékesítés

Belföldön történő ingatlan értékesítés esetén számtalan eshetőség előfordulhat, ugyanis beszélhetünk beépített új ingatlan, beépített régi ingatlan értékesítésről, beszélhetünk építési telek, s beszélhetünk lakóingatlan értékesítéséről, ezért egy-egy ügylet vizsgálatánál mindig tisztázni szükséges, hogy milyen ingatlan értékesítésről is van szó. Ez fogja meghatározni azt, hogy az ügylet hogyan is adózhat, annak milyen adójogi következményei lehetnek. Ez határozza meg majd annak adómértékét is. 

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdésének j) pontjában foglalt főszabály értelmében a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése adómentességet élvez, ugyanakkor a 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpontjában foglalt különös szabály arról rendelkezik, hogy a fenti körbe tartozó, adómentességet élvező ingatlanok közül kivételt képeznek (adókötelesek) azok az ingatlanok, amelyeknek

  • első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg vagy
  • első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év (továbbiakban együtt: „beépített új ingatlan”).

Az Áfa tv. 88. § (1) bekezdésének a) pontja alapján a belföldön nyilvántartásba vett adóalanynak lehetősége van arra, hogy az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja szerinti adómentesnek minősülő, beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet (továbbiakban együtt: „beépített régi ingatlan”) értékesítése tekintetében adókötelezettséget válasszon.

Amennyiben az adóalany él választási jogával, úgy a „beépített régi ingatlan” értékesítése adóköteles. Tekintettel kell lenni azonban az Áfa tv. 142. § (1) bekezdésének e) pontjában foglalt rendelkezésre is, mely szerint a „beépített régi ingatlan” adóköteles értékesítése esetében adófizetésre kötelezettnek az ingatlant beszerző áfa alany minősül, azaz az ingatlant beszerző áfa alanynak kell az ügylet után az általános forgalmi adót a saját nevében megfizetnie, feltéve, hogy az Áfa tv. 142. § (3) bekezdésének a) és b) pontjában megjelölt feltételek is fennállnak.

Amennyiben a „beépített régi ingatlan” értékesítése tekintetében adókötelezettséget választó belföldi adóalany olyan ingatlan értékesítést teljesít, amely során a vevő az ingatlan átadását megelőzően az ingatlan ellenértékébe beszámítandó foglalót köteles fizetni és a vételár fennmaradó összegét az ingatlan átadásakor kell megfizetnie, akkor előfordulhat, hogy problémás annak megítélése, hogy a foglaló megfizetése kapcsán az Áfa tv. általános szabályai szerint az értékesítőt vagy a „fordított adózás” szabályai szerint a beszerzőt terheli az adófizetési kötelezettség. Kérdés az, hogy az adófizetési kötelezettség keletkezését az Áfa tv. 59. §-a vagy a 60. § (1)-(2) bekezdése alapján kell megállapítani ez esetben.

Az Áfa tv. 59. § (1) bekezdése a termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás teljesítését megelőzően juttatott, az ellenértékbe beszámítható vagyoni előnyt előlegként nevesíti (továbbiakban: előleg), és előírja, hogy a fizetendő adót a pénz vagy készpénz-helyettesítő fizetési eszköz formájában juttatott előleg esetében annak jóváírásakor, kézhezvételekor, egyéb esetben annak megszerzésekor kell megállapítani. Az 59. § (2) bekezdése arról rendelkezik, hogy a jóváírt, kézhez vett, megszerzett előleget úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó arányos összegét is tartalmazza.

A fizetendő adó megállapítása

Az Áfa tv. 60. § (1) és (2) bekezdése alapján a fordított adózás alá tartozó ügyletek esetében a fizetendő adót

  • a teljesítést tanúsító számla vagy egyéb okirat kézhezvételének időpontját,
  • ellenérték megtérítésének időpontját és
  • teljesítését követő hónap tizenötödik napját
    figyelembe véve abban az időpontban kell megállapítani, amely a leghamarabb következik be.

Abban az esetben, ha az ügylet Áfa tv. 142. § (1) bekezdése szerinti fordított adózás hatálya alá tartozik, a teljesítést megelőzően megfizetett, illetve juttatott, ellenértékbe beszámítható vagyoni előny az Áfa tv. 59. §-ának (1) bekezdése alapján az Áfa tv. alkalmazásában előlegnek minősülne, akkor a fizetendő adót nem az összegek jóváírásakor, kézhezvételekor, hanem az Áfa tv. 60. § (1) bekezdésében meghatározott időpontok - az ügylet teljesítését tanúsító számla vagy egyéb okirat kézhezvétele, az ellenérték megtérítése, a teljesítést követő hónap tizenötödik napja - közül a legkorábban bekövetkező időpontban kell megállapítani.

Abban az esetben, ha a foglaló kézhezvételének, jóváírásának időpontjában az ingatlan megfelel az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jb) alpontjában meghatározott feltételnek, azaz „beépített új ingatlannak” minősül, így ez esetben nem értelmezhető az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja szerinti adókötelessé tétel, így az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pontja szerinti kritérium nem teljesül. A fordított adózás feltételei ezesetben nem állnak fenn, azaz a foglaló elszámolása kapcsán az általános, egyenes adózás szerinti szabályokat kell alkalmazni. Ebből adódóan foglaló esetében a fizetendő adót nem az Áfa tv. 60. § (1) bekezdésének a)-c) pontja, hanem az 59. § (1) és (2) bekezdése szerint kell megállapítani, az adófizetésre kötelezett fél az ingatlant értékesítő adóalany lesz.

Amennyiben az ingatlan a teljesítés időpontjában már „beépített régi ingatlannak” minősül, valamint amennyiben az ingatlan értékesítője élt az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja szerinti lehetőségével, a vételár fennmaradó részének a teljesítéskor, vagy azt követően történő megfizetése esetében az Áfa tv. 142. § (1) bekezdésének e) pontja szerint fordított adózást kell alkalmazni, vagyis a teljes vételár és az előleg adóval csökkentett része összegének különbözete után az áfát az ingatlan beszerzőjének kell megfizetni (feltéve, hogy a beszerzőre teljesülnek az Áfa tv. 142. § (3)-(4) bekezdésben foglaltak is) és a fizetendő adót az Áfa tv. 60. § (1) bekezdésének a)-c) pontja és a (2) bekezdése alapján meghatározott időpontban kell megállapítani.

Dr. Veress Júlia (2021-05-27)