Ingatlan és ingóság értékesítésének adózása

Az ingatlanok és az ingóságok eladása olyan jogügylet amely nemcsak a vállalkozásoknál, hanem a hétköznapi élet viszonyai között is felmerülhet. Ennek ellenére több tévhit is él ezzel kapcsolatban, elég csak az „5 éves szabályra” vagy az ingatlan részeként eladott ingóságok adózására gondolni.

Az 1995. évi CXVII. SZJA törvény 59-64. §§ között között találjuk az ingatlannal és vagyoni értékű jogok értékesítésével kapcsolatos szabályozást. Az értékesítéséből származó jövedelmet ezekben az esetekben azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.
Kivételt ez alól csak az az eset képez, amikor az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása történik. Ilyenkor a jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor az erre vonatkozó szerződés kelt.

A jövedelmet kétféleképpen állapíthatjuk meg:

1. A bevételből kivonható a megszerzésre fordított összeg (pl. vételár adás-vétel esetén, csereérték csereszerződés esetén, hagyatéki leltárban szereplő érték öröklés esetén, építési költségek) és az ezzel összefüggő más kiadások (pl. ügyvédi-közjegyzői költség, hirdetés költsége, vagyonszerzési illeték, ingatlanközvetítő díja stb.), illetve az értéknövelő beruházások összege is (pl. felújítás költségei).

2. Ha a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevétel 25 százaléka lesz a jövedelem, és ilyenkor más kiadások költségként nem vonhatóak le a bevételből.

Sokan csak annyit tudnak az ingatlanértékesítés adózásáról, hogy öt év után már adómentes, ezért az értékesítésből származó bevételt, az elszámolható költséget, a megszerzett jövedelmet sem kell feltüntetni az SZJA bevallásban.

Ha a szerzési érték meghaladta az eladási ár, akkor jellemzően az értékesítéssel kapcsolatos adatokat (bevétel, költség, jövedelem) nem szerepeltetik bevallásukban.
Ez utóbbi esetben viszont, ha öt éven belül valósult meg ez eladás, akkor mindenképpen javasoljuk feltüntetni a bevételt és az elszámolható költséget, valamint a nulla forint jövedelmet az éves adóbevallásban, amelyet a tárgyévet követő év május 20-ig kell benyújtani.

Az SZJA törvény értelmében a bevétel és a költség különbözetéből (ún. számított összeg) kell számítani a jövedelmet, amely a számított összeg:

• 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
• 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
• 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
• 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
• 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Ingatlan szerzése örökléssel

Rendkívül gyakori eset, hogy örökléssel szerez valaki egy ingatlant.

Fontos, hogy ebben az esetben nem a hagyatékátadó végzés időpontja számít a szerzés időpontjának, hanem az örökhagyó halálának időpontja.

A hagyatéki tárgyalások sokáig elhúzódhatnak a haláleset után, ezért érdemes ezt is számításba venni, mert nem kevés adó spórolható meg, ha figyelemmel vagyunk erre!
Ha pedig valaki különböző időpontokban örökölte/szerezte meg az adott ingatlan tulajdoni hányadait, akkor minden tulajdoni hányadra jutó jövedelmet a fentiek figyelembevételével külön-külön kell megállapítania.

Külön felhívnánk még a figyelmet arra is, hogy amennyiben termőföldről van szó, akkor az értékesítés egy teljesen más szabályrendszer szerint adózik!

Ingóságokkkal értékesített ingatlan adózása

Nem ritka az az eset sem, hogy valaki ingóságokkal berendezve adja el az ingatlanát. 

Ebben az esetben nem kell a szerzett jövedelmet bevallani, ha a bevételünk az összes ingó értékesítésből éves szinten nem haladja meg a 600 ezer forintot, még akkor sem ha ezt a magánszemély üzletszerűen végzi.

Viszont, ha meghaladja ezt az értékhatárt a bevételünk, és nem üzletszerű értékesítésről van szó, akkor 200 ezer forintos jövedelemig nem kell adózni. Amennyiben a jövedelem meghaladja a 200 ezer forintot, akkor az azt meghaladó a részt 15 százalék személyi jövedelemadó terheli.

Itt is visszaköszön egyébként a kétféle jövedelem megállapítási módszer éppúgy, mint az ingatlanok esetén:
1. A bevételből levonhatjuk az ingó vagyontárgy megszerzésével kapcsolatos igazoltan felmerül költségeinket.
2. Ha viszont nincsenek meg a szerzést igazoló dokumentumok (pl. adásvételi szerződések, számlák), akkor a bevétel 1/4 része, azaz 25 százaléka lesz a jövedelem. Tehát pontosan 800 ezer forintos bevételig vagyunk adómentesek, hiszen annak a negyede a jövedelem, amely 200 ezer forintot tesz ki.

Saját előállítású dolgok értékesítése

A magánszemély saját maga által előállított dolgait ettől külön kell kezelni, mert ott nem használt ingóságokról van szó. Ilyen például ha valaki könyvet ír, vagy festményeket, szobrokat, ékszereket készít, és azokat eladja.
Ezeknek a vagyontárgyaknak a létrehozására irányuló tevékenység mindenképpen önálló tevékenységnek minősül, így nem az ingó átruházásra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, hanem az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések szerint kell megállapítani az adót.
Ilyenkor ugyebár személyi jövedelemadó mellett a szociális hozzájárulási adó is felmerül.
Mások használt holmijainak megvásárlása és továbbértékesítése is már üzletszerű gazdasági tevékenység, és nem fér bele a fentebb részletezett ingóság értékesítés szabályrendszerébe.