Sokszor megtörténik, hogy egy pince vagy tároló használatáról a lakástulajdonos lemond egy másik tulajdonostárs javára. Szintén előfordul, hogy a társasház tulajdonosai közös tulajdonában lévő területen parkolóhelyeket alakítanak ki, amelyeket az alapító okirat vagy a közgyűlési határozat alapján egy adott tulajdonos használhat kizárólagosan.
Ilyenkor a parkolóhelyet használó tulajdonosok többlethasználati díjat fizetnek a társasháznak, mivel a közös területből többet használnak kizárólagosan, mint azok a tulajdonosok, akik nem parkolnak autóval a társasház udvarán.
A többlethasználati díj összegét a közgyűlés határozza meg, és a közös költséggel együtt fizetik a tulajdonosok (vagy egyszerűen magasabb közös költséget fizetnek). Azonban az is előfordul, hogy a parkolóhelyet nem tulajdonos magánszemély részére adja bérbe a társasház.
Felmerülhet az a kérdés, hogy a társasháznak keletkezik-e adófizetési kötelezettsége abban az esetben, ha akár a társasház egyik tulajdonosa, akár egy külső, nem tulajdonos magánszemély díjfizetés ellenében jogosult az osztatlan közös tulajdonban álló terület használatára.
1. esetkör: amikor a társasház tulajdonosa válik jogosulttá a (többlet)használatra
Ha a társasház egy vagy több tulajdonosa válik jogosulttá arra, hogy az osztatlan közös tulajdonú területből többet használhasson, mint a többi tulajdonostárs, akkor ennek ellenértékeként nem bérleti díjat, hanem használati díjat kell fizetnie (vagy esetleg magasabb közös költséget).
Ennek indoka, hogy a pincerekesz, vagy udvari beálló egy bizonyos százalékban a kizárólagos használó tulajdonát is képezi (hiszen közös tulajdon), és egy személy saját magától nem tud területet bérbe venni.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. § (1) bekezdése szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. § (2) bekezdése alapján a közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. § (2) bekezdés a) pontja úgy rendelkezik, hogy a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni – többek között - a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját.
Ha a tulajdonostársak a parkolásuk vagy pincehasználatuk miatt a közös területből többet használnak, és ha ezért a közgyűlés által meghatározott mértékű többlet közös költséget, vagy használati díjat fizetnek, akkor ez megfelel a fent hivatkozott, a társasházakra vonatkozó rendelkezéseknek.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (szja tv.) 4. § (1) bekezdése szerinti általános szabály alapján jövedelem a magánszemély által más személytől megszerzett bevétel egésze.
Az szja tv. 75. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a társasház bevételéből a jövedelmet és az adót úgy kell megállapítani és megfizetni, mintha azt magánszemély szerezte volna meg, azzal, hogy magánszemélynek a társasházat kell tekinteni.
Mivel a magánszemélynek tekintendő társasház a közös költséget a saját tagjaitól kapja – azaz a tagok a közös költséget saját maguknak fizetik, adják össze -, a közös költség (beleértve a magasabb összegű közös költséget is) beszedése nem tekintendő a társasház személyi jövedelemadó-köteles jövedelmének, hiszen az nem más személytől megszerzett bevétel.
A társasháznak ebből következően a közös költséget illetően személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége nem keletkezik.
Tekintettel arra, hogy közös használatú udvart, vagy pincerekeszt a tulajdonostársak az ezzel összefüggésben megállapított magasabb összegű közös költség viselése mellett használják, az ügylet nem tekinthető az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfa tv.) 259. § 4. pontjában meghatározott bérbeadási szolgáltatásnak sem, ezért a többlet közös költség sem tekintendő 6. pontja szerinti ellenértéknek.
A társasház a jelzett esetben nem „kifelé” nyújt bérbeadási szolgáltatást, hanem közgyűlési határozat alapján a tagjainak biztosít többlet használati jogot a közös udvar, vagy pincerekesz használatát illetően, ezért az ügylet nem tekintendő az áfa tv. 6. §-ában meghatározott gazdasági tevékenységnek, illetve a többlet használat biztosítása a társasháznak az áfa tv. 5. §-ában meghatározott adóalanyiságát sem alapozza meg.
A fentiekből következően tehát a társasháznak az olyan ügylete, amelynek során a közös használatú terület használatát a tulajdoni hányadot meghaladóan magasabb közös költség, vagy külön használati díj fizetése mellett biztosítja a tagjainak, nem adóztatandó ügylet.
Mi változott a társasházi parkolóhelyek szabályozásában?
A társasházi garázsbeállók, teremgarázsok sok esetben egy albetéten vannak nyilvántartva osztatlan közös tulajdonként. Mindez az értékesítésnél számos problémát vetett fel, mivel a korábbi rendelkezések nem tették lehetővé, hogy a beállók egyéb önálló ingatlanként nyilvántarthatók legyenek. Ezen a helyzeten változtattak a jogalkotók azzal, hogy a teremgarázsban kijelölt parkolóhelyek önálló helyrajzi számot, saját tulajdoni lapot kaphassanak.
2. esetkör: amikor nem tulajdonos használhatja a közös tulajdonban álló területet
Ha a nem tulajdonos bérleti jogviszony keretében bérleti díj fizetés ellenében használ egy parkolót, akkor a társasház részéről személyi jövedelemadó- illetve általános forgalmi adófizetési kötelezettség merül fel.
Az szja tv. 3. § 46. pontja, valamint az áfa tv. 6. § (1) bekezdése egyaránt úgy rendelkezik, hogy gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.
A parkolóhely ellenérték fejében történő bérbeadása az szja tv. 16. § (1) bekezdése szerinti önálló tevékenység.
Az szja tv. 75. § (1) bekezdése értelmében a társasház, a társasüdülő tulajdonostársainak közössége (társasház) által a közös név alatt megszerzett jövedelem után - függetlenül attól, hogy a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek - a társasházat a (2)-(8) bekezdések szerint terheli adókötelezettség.
Az szja tv. 75. § (2) bekezdése alapján a társasház e törvény XI-XIV. fejezetében – e § rendelkezésein kívül - említett bevételéből a jövedelmet és az adót – figyelemmel a (3) és a (4) bekezdés rendelkezéseire is - úgy kell megállapítani és megfizetni, mintha azt magánszemély szerezte volna meg, azzal, hogy magánszemélynek a társasházat kell tekinteni.
A fennmaradó összegből a magánszemély tulajdonostársak között felosztott jövedelmet további adókötelezettség nem terheli.
Az szja tv. 75. § (5) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a (2) bekezdésben nem említett, a társasház által az adóévben megszerzett összes más bevételből (ideértve a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevételt is) le kell vonni a tulajdonostársak közös költségre, illetőleg felújításra történt adóévi befizetéseit, a társasház által közvetített szolgáltatás tovább számlázott ellenértékét, valamint azokat az összegeket, amelyeket e törvény szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni (pl. jogszabály alapján kapott támogatás, felvett hitel). Az így fennmaradó bevételt teljes egészében jövedelemnek kell tekinteni.
Az általános forgalmi adó szempontjából a társasház a parkolóhely bérbeadásával összefüggésben az áfa tv. 5. § (1) bekezdése szerint adóalanynak minősül.
A parkolóhely bérbeadása az áfa tv. 86. § (2) bekezdés b) pontjának rendelkezése szerint áfa köteles szolgáltatás.
Ha a társasház alanyi adómentességet választott, akkor éves szinte 12 millió forintos bevételi összeghatár alatt áfa fizetési kötelezettsége nem keletkezik.
Tekintettel arra, hogy a társasház adóköteles tevékenységet folytat, az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény 16. § (1) bekezdése alapján köteles az állami adóhatósághoz bejelentkezni.
A bejelentkezés során kell nyilatkoznia arról, hogy alanyi adómentességet kíván-e választani.