Külföldi magánszemély ingatlan-bérbeadásának személyi jövedelemadó kötelezettsége

Gyakran fordul elő, hogy külföldi magánszemélyek Magyarországon fekvő saját tulajdonú ingatlanjaikat bérbeadás útján hasznosítják. Ez különösen abban az esetben nem ritka, ha a külföldi magánszemély korábbi magyarországi munkavállalása után hazaköltözik, de megvásárolt ingatlanát nem kívánja értékesíteni. Jelen írásunkban e tevékenység személyi jövedelemadó kötelezettségét tekintjük át.

Az ingatlan-bérbeadás a kettős adózás elkerüléséről szóló egyezményekben

Tekintettel arra, hogy az ingatlant külföldi adóügyi illetőséggel rendelkező magánszemély adja bérbe, így a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) szerint figyelemmel kell lenni a kettős adózás elkerüléséről szóló egyezmények rendelkezéseire. Ezen egyezmények alapján az ingatlan vagyonból származó jövedelem minden esetben az ingatlan fekvése szerinti államban adóköteles. E szabálynak megfelelően egy finn illetőségű magánszemély pécsi lakásának bérbeadásából származó jövedelem adókötelezettségét a magyar adójogszabály, vagyis az Szja tv. alapján kell megítélni.

Fentiekkel összhangban van az Szja tv. 3. § 4. c) alpontjában foglalt rendelkezés, mely szerint ingatlan birtoklásából, használatából és hasznainak szedéséből, valamint az ingatlan feletti rendelkezési jog gyakorlásából (így különösen az ingatlan átruházásából, bérbeadásából vagy haszonbérbe adásából) származó jövedelem esetében a jövedelemszerzés helye az ingatlan fekvése szerinti állam.

Személyi jövedelemadó kötelezettség

Az Szja tv. 2. § (4) bekezdése alapján a külföldi illetőségű magánszemély adókötelezettsége korlátozott, csak a jövedelemszerzés helye alapján belföldről származó, vagy egyébként nemzetközi szerződés, viszonosság alapján a Magyarországon adóztatható bevételére terjed ki. Ennek megfelelően a példabeli finn magánszemély adókötelezettségére az Szja tv. ingatlan-bérbeadásra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem megállapítása

Az ingatlan bérbeadás az Szja tv. 16. §-a alapján önálló tevékenységnek minősül, a bérbeadásból származó jövedelem a magánszemély önálló tevékenységből származó jövedelme, amely az összevont adóalapba tartozik.

A jövedelmet a bevételből a költségek levonásával kell kiszámítani. Bevételnek minősül minden olyan bevétel, amelyet a bérbeadó a tevékenységével összefüggésben szerez meg. Ennek megfelelően ingatlan bérbeadásából származó bevételnek minősül a bérlő által fizetett bérleti díj, és a bérbeadással összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg, például a közös költség, a víz, gáz, villany, távfűtés díjának költsége is.

A jövedelemszámítás módszerei

A bérbeadó a bevételből a jövedelmet többféle módszer alkalmazásával állapíthatja meg. Dönthet úgy, hogy a 10 százalékos költséghányad alkalmazását választja, de a tételes költségelszámolás módszerét is alkalmazhatja.

· 10 százalékos költséghányad

Ha az ingatlant bérbeadó magánszemély a 10 százalék költséghányad alkalmazása mellett dönt, abban az esetben a bérbeadásból származó bevétel 90 százaléka után kell megfizetni a személyi jövedelemadót. Ebben az esetben a bérbeadó a költséghányadon kívül más költséget, értékcsökkenési leírást nem számolhat el.

Amennyiben a magánszemély ezt a jövedelemszámítási módszert alkalmazza, akkor az adóévben más önálló tevékenységből származó jövedelmére is ezt az elszámolási módot kell alkalmaznia, az adóbevallásában azonban áttérhet a tételes költségelszámolásra.

· Tételes költségelszámolás

A jövedelemszámítás másik módszere a tételes költségelszámolás. Amennyiben az ingatlant bérbeadó magánszemély ennek alkalmazása mellett dönt, a bérbeadási tevékenységével kapcsolatban ténylegesen felmerült, számlával igazolt, az adóévben ténylegesen kifizetett kiadásokat levonhatja a bevételéből.

Ilyen kiadások például az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatos költségek, a rezsiköltség, a karbantartás, javítás, felújítás költsége.

Ha a magánszemély az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet tételes költségelszámolással állapítja meg, lehetősége van a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírásának, felújítási költségének elszámolására is.

Az ingatlan bérbeadást a magánszemély nem egyéni vállalkozóként folytatja, épület, építmény esetében értékcsökkenést akkor is elszámolhat, ha az épületet három évnél régebben szerezte meg, illetve építette. Az értékcsökkenési leírás alapja az épület, építmény beszerzési ára. Ha a kiadott lakást a bérbeadó ajándékozás vagy öröklés útján szerezte, akkor értékcsökkenési leírást nem számolhat el a szerzés ingyenessége miatt.

Ha az épületet, építményt nem teljes évben adja bérbe a magánszemély, és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részét érinti (például csak egy-egy szoba kerül kiadásra), az értékcsökkenési leírás összegéből csak a bérbeadás időszakára eső arányos részt, illetve a hasznosított alapterület négyzetméterrel arányos részét lehet elszámolni.

Adózási szabályok

A fenti módszerek valamelyikének alkalmazásával megállapított jövedelem után év közben a bérbeadónak kell adóelőleget fizetnie negyedévente, a tárgynegyedévet követő hónap 12. napjáig abban az esetben, ha a bérbeadás magánszemély bérlő részére történik. Az adóelőleg alapja a fentiek szerint kiszámított jövedelem, mértéke a jövedelem 15 százaléka. Ha a magánszemély kifizető (például egy egyéni vállalkozó, vagy gazdasági társaság) részére adja bérbe ingatlanát, az adóelőleget a bérlő állapítja meg, vonja le és fizeti meg a bérbeadó helyett. A levont adóelőlegről ilyenkor a kifizető igazolást állít ki a bérbeadó részére.

Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség

Az egészségügyi hozzájárulás fizetési költelezettség terén a magyar, illetve a külföldi magánszemély bérbeadókra vonatkozó szabályok különböznek.

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi IV. törvény (a továbbiakban: Eho tv.) 3. § (3) bekezdés e) alpontja alapján a belföldinek minősülő bérbeadó az ingatlan bérbeadásából származó, egymillió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg után 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást fizet a 450 ezer forintos hozzájárulás fizetési felső határig.

A külföldi bérbeadót ilyen kötelezettség nem terheli, tekintettel arra, hogy az egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettséget az Eho tv. 2. §-a kizárólag a belföldi magánszemély számára írja elő.

Azt, hogy kit kell e rendelkezés alkalmazásában belföldinek tekinteni, a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről szóló 1997. évi LXXX. törvény (a továbbiakban: Tbj.) 4. § u) pontja alapján kell meghatározni.

E rendelkezés alapján belföldinek kell tekinteni:

- a Magyarország területén bejelentett lakóhellyel rendelkező magyar állampolgárt, a bevándorolt és a letelepedett jogállású, valamint a menekültként vagy oltalmazottként elismert személyt,

- azt a személyt, aki a szabad mozgás és a három hónapot meghaladó tartózkodás jogát Magyarország területén gyakorolja, és bejelentett lakóhellyel rendelkezik, valamint

- a hontalant.

A fenti rendelkezés második fordulata alapján, ha a példabeli finn magánszemély magyarországi bejelentett lakóhellyel nem rendelkezik, a pécsi lakása bérbeadásából származó jövedelme után egészségügyi hozzájárulást nem kell fizetnie, még akkor sem, ha a szabad mozgás és a három hónapot meghaladó tartózkodás jogát Magyarországon gyakorolja.

dr. Asztalos Zsuzsa

jogász, a NAV Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály

Személyi Jövedelemadó és Járulékok Osztályának vezetője