Vegyük át idősorrendben a vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket.
A Magyar Közlöny 2022. évi 192. számában, 2022. november 23-án került kihirdetésre az egyes adótörvények módosításáról szóló 2022. évi XLV. törvény (továbbiakban: Módosító1 tv.).
A Módosító1 tv. 51. §-a hatályba léptette az Áfa tv. 358. §-át, amely feltételekhez kötötte volna lakóingatlannál az 5 %-os adókulcs alkalmazását a következők szerint:
„358. § E törvény 2024. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. részében foglalt táblázat 50. és 51. sora szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2024. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2025. január 1. napjával kezdődő és a 2028. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy
a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2024. december 31. napjáig véglegessé vált, vagy
b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2024. december 31. napján bejelentették.”
A Módosító1 tv. 154. § (7) bekezdése a Módosító1 tv. 51. §-át, ezáltal az Áfa tv. 358. §-át 2025. január 1-jétől léptette volna hatályba.
Azonban a Módosító1 tv. 51. §-a – ezáltal az Áfa tv. 358. §-a nem lép hatályba 2025. január 1-jén az egyes adótörvények módosításáról szóló 2024. évi LV. törvényben (továbbiakban: Módosító2 tv.) foglalt rendelkezések miatt, a törvény a Magyar Közlöny 2024. évi 119. számában, 2024. november 29-én került kihirdetésre.
A Módosító2 tv. 208. §-a hatályon kívül helyezte a Módosító1 tv. 51. §-át, ennek következtében az abban foglalt szabály sem lép életbe a Módosító2 tv. ezen rendelkezésének hatályba lépésével.
A Módosító2 tv. 217. § (1) bekezdése szerint a Módosító2 tv. 208. §-a a Módosító2 tv. kihirdetését követő napon, azaz 2024. november 30-án lépett hatályba, azaz a Módosító1 tv. 51. §-a is ezen a napon hatályon kívül helyezték.
Tekintettel arra, hogy a Módosító1 tv. 51. §-a 2025. január 1-jén lépett volna hatályba, ezért e rendelkezés ténylegesen nem alkalmazandó, hiszen hatályba lépését megelőzően helyezték hatályon kívül.
A Módosító2 tv. nem lakóingatlanra vonatkozó kedvezményes adókulccsal összefüggésben nem fogalmaz meg olyan változást, amely 2025. január 1-jétől hatályba lépne.
A Módosító2 tv. 53. §-a az alábbi rendelkezést fogalmazza meg, de ennek hatályba lépése 2027. január 1-jei:
Az Áfa tv. a következő 371. §-sal egészül ki:
„371. § E törvény 2026. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. részében foglalt táblázat 50. és 51. sora szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2026. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2027. január 1. napjával kezdődő és a 2030. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy
a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2026. december 31. napjáig véglegessé vált, vagy
b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet 2024. szeptember 30. napjáig bejelentették, vagy
c) a magyar építészetről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentést 2026. december 31. napjáig tudomásul vették.”
A 2027. január 1-jei hatályba lépésről a Módosító2 tv. 217. § (12) bekezdése rendelkezik.
Összegezzük az előzekben ismertetett szabályokat!
Jelen helyzet szerint nem az ún. rozsdaövezetben létesített lakóingatlan értékesítésére vonatkozó kedvezményes adókulcs alkalmazásával kapcsolatban 2026. december 31-ig semmiféle változás nem következik be.
Tehát akkor adózhat a visszterhes adásvételi szerződés keretében, vagy az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítés keretében értékesített lakóingatlan kedvezményes adókulccsal, ha
- a lakóingatlan az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés ja), jb, jc) pontja szerint újnak minősül; és
- többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, vagy egylakásos lakóingatlan esetében az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 300 négyzetmétert.
Azaz a jelenleg hatályos szabályok változatlan tartalommal hatályba maradnak 2024. december 31-ét követően is.
Ezáltal nem feltétele 2024. december 31-ét követően a kedvezményes adókulcs alkalmazásának, hogy a lakóingatlanra vonatkozóan kiadott építési engedély 2024. december 31-ig véglegessé váljon, vagy az egyszerű bejelentést az illetékes hatóság 2024. december 31-ig tudomásul vegye.
A Módosító2 tv. 53. §-a jelen állás szerint 2026. december 31-ét követően köti bizonyos feltételekhez a kedvezményes adókulcs alkalmazását.
Az ún. rozsdaövezetben létesített és visszterhes adásvétellel értékesített, az Áfa tv. Áfa tv. 86. § (1) bekezdés ja), jb, jc) pontja szerint újnak minősülő lakóingatlanra vonatkozóan semmiféle változtatást nem tartalmaz a Módosító2 tv., ezért jelen állapot szerint az Áfa tv. 3. számú melléklet 59. pontja 2025. január 1-jét követően is hatályba marad, valamint nincs olyan rendelkezés, amely a kedvezményes adókulcs alkalmazhatóságát csak meghatározott időpontig biztosítaná és/vagy bizonyos feltételekhez kötné.