Építőipar és ÁFA: jogszabályi keretek és buktatók

Mikor jogosult egy generálkivitelező az 5%-os kedvezményes áfa-kulcs alkalmazására egy lakóépület építése során? Az Áfa törvény 10. § d) pontja részletesen szabályozza az ingatlan átadásának adóztatását, de a gyakorlatban számos kérdés adódik, például az építőipari anyagok értékesítésének vagy az alvállalkozói munkák besorolásának tekintetében.

Az Áfa tv. tárgyi hatálya alá tartozó ügylet termékértékesítés vagy szolgáltatásnyújtás lehet. Az ügylet besorolását a jellegadó körülmények figyelembevételével kell elvégezni a megrendelő elsődleges igényeiből kiindulva.

Az Áfa tv. 10. § d) pontja (az alábbiakban: generálkivitelezés) szerint

termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

Lényeges, hogy az Áfa tv. 10. § d) pontja nem tartalmaz olyan értelmű kitételt, hogy az ingatlan létrehozatalára hatósági engedély, vagy bejelentés alapján kerüljön sor. Az Áfa tv. 10. § d) pontja az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadását adóztatja, függetlenül attól, hogy az ingatlan létrehozatala hatósági engedély, bejelentés alapján, vagy annak hiányában valósult meg.

Amennyiben a teljesítésre kötelezett nem ingatlan létrehozására és átadására vállal kötelezettséget a megbízóval/megrendelővel kötött szerződés alapján, akkor az általa teljesített ügyletre az Áfa tv. 10. § d) pontja nem irányadó. Az Áfa tv. 10. § d) pontja alkalmazásánál lényegtelen, hogy az ingatlan bejegyzendő ingatlan milyen funkcióval fog rendelkezni.

Tegyük fel, hogy a generálkivitelező egy gyártócsarnok, vagy azt követően egy raktárépület létrehozatalára vállal kötelezettséget! Mindkét ügyletre az Áfa tv. 10. § d) pontja vonatkozik, mivel a létrehozandó ingatlan funkciója nem releváns.

Előfordulhat, hogy a generálkivitelező nem minden munkafolyamatot végez el, hanem egyes szakmunkákat más vállalkozó(k) végez(nek) el az építtető megbízásából. Ilyen esetben az is megeshet, hogy az adott szakmunka elvégzéséhez szükséges építőipari anyagot a generálkivitelező vásárolja meg és értékesíti az építtető részére.

Mindenképpen adódik az a kérdés, hogy a generálkivitelező az építőipari anyagok értékesítésénél jogosult-e 5 %-os adókulcsot alkalmazni, arra való hivatkozással, miszerint az építtetővel kötött szerződés alapján lakóingatlan kivitelezésére vállalt kötelezettséget, amely megfelel a kedvezményes adókulcs alkalmazásához szükséges méretbeli követelményeknek (egylakásos lakóingatlan esetében az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 300 négyzetmétert, többlakásos lakóingatlan levő lakásnál az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 150 négyzetmétert).

Egyértelműen leszögezhető, hogy erre nincs lehetőség. Ugyanis az építőipari anyagok értékesítése nem tekinthető az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügyletnek (lakóingatlan értékesítésének), ezáltal szóba sem kerülhet a kedvezményes (5 %-os) adókulcs alkalmazása.

Amennyiben a generálkivitelező csupán építőipari anyagot értékesít a megbízójának, akkor a kedvezményes (5 %-os) adókulcs alkalmazása kizárt.

Az építési-szerelési, egyéb építési szerelési munka esetén nem termékértékesítés, hanem szolgáltatásnyújtás valósul meg.

Valamely szakmunka (például burkolás, tetőfedés, vízszerelés, villanyszerelés) elvégzésére vonatkozó kötelezettségvállalás nem tekinthető termékértékesítésnek, amely következtében az 5 %-os adókulcs sem alkalmazható. Ebből adódóan a generálkivitelező alvállalkozói (akik az egyes szakmunkákat végzik) sem termékértékesítést teljesítenek, hiszen nem vállalnak kötelezettséget ingatlan átadására meghatározott készültségi fokban. Ezáltal lakóingatlan építésénél végzett, egyenesen adózó szakmunka esetén sem lehet 5 %-os adókulcsot alkalmazni.