A projekt keretében jelenleg üres telken kívánnak megépíteni egy kb. 500 egységből álló mikroapartman-épületet (18–35 m2 közötti, bútorozott stúdiók saját fürdővel és konyhával). A teljes fejlesztési költséget (tervezés, kivitelezés, bútorozás) nettó alapon, az előzetes áfa levonásával/visszaigénylésével kívánják megvalósítani.
A tervezett hasznosítási struktúra
Az elkészült épületet egy operátor/üzemeltető társaságnak adnám bérbe (hosszú távú, kb. 20 éves szerződéssel).
A díjazási modell még nem végleges: lehet (a) management-szerződés a bevétel százalékában, (b) fix bérleti díj, vagy (c) a kettő kombinációja. A kérdésem szempontjából lényeges, hogy az általam mint tulajdonos által az operátor felé számlázott bérleti/üzemeltetési díj áfa-megítélése milyen.
Az épületen belül kétféle hasznosítás lesz.
Hosszú távú szegmens (kisebb stúdiók, fiatal pályakezdők/egyetemisták, akár 1 éves bérlet) – szolgáltatás nélkül (nincs ágynemű, törölköző, takarítás).
„Business apartman” szegmens (turisták/üzleti utazók, akár néhány napos bérlet) – klasszikus szállodai szolgáltatáscsomaggal (takarítás, ágynemű, törölköző biztosítása).
Az épületben nincs hagyományos recepció (a check-in/check-out online zajlik), és nincs reggeliztető helyiség sem.
Felmerülő kérdések
Hogyan biztosítható, hogy az – általam az operátor felé nyújtott – ügylet a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás (kedvezményes kulcsú, adóköteles, ezáltal a beruházási áfa levonását megalapozó) körébe essen, és ne minősüljön (alapesetben) adómentes lakóingatlan-bérbeadásnak, amely veszélyeztetné az előzetesen felszámított áfa levonhatóságát vagy 27% lakás áfa?
Szükséges-e, illetve elegendő-e az adóköteles bérbeadásra vonatkozó adókötelezettség-választás (opció) bejelentése a NAV felé biztosítékként? Jelent-e áfa-kockázatot, hogy ugyanazon épületen belül vegyesen van hosszú távú (szolgáltatásmentes) és rövid távú (szolgáltatott) hasznosítás?
Az üzemeltető társaság részére történő bérbeadás nem tekinthető szálláshely-szolgáltatásnak, mivel nincs szó turisztikai jellegű bérbeadásról (rövid időtartamú, turisztikai célú igénybevétel).
Amennyiben a beruházó amiatt adja használatba az ingatlant, hogy azt az üzemeltető saját tevékenységéhez hasznosítja.
A bérbeadást tartalma alapján kell megítélni,
nem releváns, hogy az üzemeltető társaság a bérbe vett ingatlant milyen tevékenységhez (kizárólag, vagy részben szálláshely-szolgáltatási tevékenységhez) használja, valamint nem releváns a bérbeadás időtartama sem.
Az áfa levonhatósága érdekében a beruházónak ingatlan bérbeadási tevékenységére az adófizetési kötelezettséget kell választania.
Erre vonatkozó nyilatkozatot ezen tevékenység tényleges megkezdése előtt kell megtenni, de nincs akadálya, hogy ilyen értelmű nyilatkozatot a beruházás megkezdése előtt benyújtsák.
A bérleti díj megállapításának módszere az áfa levonhatóságánál nem releváns, kizárólag az, hogy az ingatlan bérbeadási tevékenységre tárgyi adómentesség vonatkozik-e, amely áfa levonására nem jogosít, illetve arra az adómentesség helyett az adófizetési kötelezettséget választották, amely esetében a bérbeadás áfa levonására jogosít.
Összegzés
- Az üzemeltető részére történő bérbeadás önmagában nem minősül szálláshely-szolgáltatásnak.
- Az áfakezelést a beruházó és az üzemeltető közötti szerződés tartalma határozza meg, nem pedig az üzemeltető által végzett tevékenység.
- A 6 hónapos vagy annál rövidebb bérleti idő kikötése önmagában nem változtatja meg az ügylet áfabeli minősítését.
- A fix bérleti díj, a bevételarányos díjazás vagy ezek kombinációja az áfa levonhatósága szempontjából nem bír jelentőséggel.
- A beruházási áfa levonhatóságának biztosítása érdekében célszerű az ingatlan-bérbeadásra az adófizetési kötelezettséget még a bérbeadási tevékenység megkezdése előtt bejelenteni a NAV felé.