A kérdés szerinti KATA adóalany az egyéni vállalkozás tulajdonát képező ingatlanát szeretné a magántulajdonába átvenni. Ennek során „átjegyzésről” nem lehet szó, mivel az nem adójogi kategória és a tulajdonjogot „átjegyeztetni sem lehet.Tehát az ingatlan tulajdonjoga csak értékesítéssel lehet a magánszemély tulajdona.
Az értékesítést és az áfakötelezettséget külön kell vizsgálni.
Az értékesítés tekintetében irányadó a KATA törvény (Katv.) 2022. évi XIII. törvény a kisadózó vállalkozók tételes adójáról 2. § 8., mely szerint a kisadózó bevétele:
8. kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök és nem anyagi javak: olyan tárgyi eszközök és nem anyagi javak, amelyeket a kisadózó tevékenységével kapcsolatban használ, azokat más célra részben sem használja és üzleti nyilvántartásai ezt egyértelműen alátámasztják azzal, hogy nem minősül kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszköznek a személygépkocsi és a termőföld.
Ez annyit jelent esetünkben, hogy a kérdés szerinti ingatlan értékesítési ára a kisadózó bevétele lesz.
Áfa kérdések
Áfa tekintetében előzetesen pontosítani kellene a vételi ügyletet.
A kérdésben foglaltak alapján „egyéni vállalkozó ingatlant vásárolt fordított áfásan egyéni vállalkozóként, ez az ingatlan üzlet és garázs.” Adójogi értelemben viszont a fordított adózás esetünkben nem lehetséges, mivel a kérdés szerinti alanyi adómentes adózóról van szó, ezért az esetében nem lehetséges a fordított adózás alkalmazása. Tehát a vételi ügylet esetlegesen további pontosításra szorul.
Ha viszont az adózó az ingatlant áfával növelten vásárolta, akkor, mint alanyi adómentes adózó nem jogosult az áfa levonásba helyezésére. Ebből következően az áfára vonatkozó figyelési időszak sem érinti.
Alanyi adómentes adózóként az ingatlan értékesítése során nem járhat el alanyi adómentesként, mivel az ingatlan értékesítése tárgyi eszköz értékesítésének minősül, ebből következően az értékesítés áfaköteles lesz az Áfatörvény 193. § (1) bekezdése értelmében. Ugyanakkor az áfakötelezettség csak abban az esetben kötelező, ha az ingatlan tulajdonjoga még nem érné el a két évet.
Amennyiben az ingatlan tulajdonjoga már meghaladná a két évet, akkor az ingatlan már mentes lesz az áfakötelezettség alól, az Áfatörvény (2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról) 86. § (1) bekezdés j.) pont alapján, mely szerint (1) mentes az adó alól:
j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
jc) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év;
Mivel a kérdés szerint az adózó az ingatlanértékesítés tekintetében nem választotta az adóköteles értékesítést, ezért az áfát illetően az előzőekben leírtak szerint kell eljárnia.
Megjegyzendő még, hogy az ingatlan értékesítése előtt egy hivatalos értékbecslést is célszerű beszerezni.